Reforma de la ley de arrendamientos urbanos

Reforma de la ley de arrendamientos urbanos

El pasado 18 de diciembre de 2018 con entrada en vigor el 19, se publicó en el B.O.E. el Real Decreto-Ley 21/2018 de 14 de diciembre de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que entre otras leyes viene a reformar la L.A.U. (Ley de Arrendamientos Urbanos).

Los cambios principales son los siguientes:

1.- Los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 metros cuadrados, se equiparan a los de uso distinto de vivienda que se regirán por la voluntad de las partes y en su defecto por lo dispuesto en el Título segundo de la L.A.U y supletoriamente por los dispuesto en el Código Civil.

Artículo 4.2 L.A.U.

2.- Todos los alquileres sometidos a normativa sectorial turística se considerarán turísticos, y ello con independencia de los canales de comercialización y promoción u oferta que se trate.

Artículo 5 letra e) L.A.U.

3.- Duración mínima de cinco años cuando el arrendador sea persona física, con la novedad de que serán siete si es persona jurídica.

Artículo 9.1 L.A.U.

4.- No habrá prórroga obligatoria cuando el arrendador comunique la necesidad de la vivienda para sí o para familiares. Habrá que solicitarlo con dos meses de antelación. Si hay desalojo y en el plazo de tres meses no tiene lugar la ocupación, se repondrá al anterior arrendatario por un nuevo período de cinco años, o siete años, con indemnización por los daños causados o una mensualidad por cada año que quedara de cumplir.

Artículo 9.3 L.A.U.

5.- La renovación del contrato por falta de notificación con una antelación mínima por el arrendador de 30 días será por tres años más.

Art. 10.1 L.A.U.

6.- La renta sigue siendo libre, es decir, no hay modificación al respecto, salvo que tenga una cantidad establecida en viviendas de carácter oficial, como se indica en la reforma en el nuevo art. 74.6 de la Ley reguladora Haciendas Locales.

Art. 17 L.A.U.

7.- La revisión de la renta será la que establezcan las partes, que puede no existir. En caso de que se diga que hay revisión, pero no se aclare el sistema o Índice habrá que aplicar el Índice de Garantía de Competitividad. En ningún caso la revisión puede ser más alta que el IPC, para los contratos de renta reducida, que será aquella que será aquella que se encuentre por debajo de la establecida , para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule al plan estatal de vivienda.

Art 18.1 L.A.U.

8.- No hay elevación de renta por obras de mejora en los primeros cinco o siete años. Solamente en el caso de que el contrato sea de plazo mayor se podrá incrementar en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido al interés legal, aumentado en tres puntos, pero nunca puede superar el 20 % de la renta. (19.1 LAU)

Si la mejora afecta a elementos comunes de edificios en régimen de propiedad horizontal, solo se puede repercutir lo que le corresponda al propietario. En otro caso, a tenor de la superficie, pero siempre una vez transcurridos los plazos legales mínimos. (19.2 LAU)

La repercusión tendrá lugar desde el mes siguiente que se notifique por el arrendador, con detalle y aportando documentos. (19.3 LAU)

Sin perjuicio de las obligaciones del arrendador de los arts. 21 y 22, se establece que puede haber obras de mejora y con posibilidad de aumento de renta, siempre con el acuerdo de las partes. (19.4 LAU)

Art. 19 L.A.U.

9.- Las partes podrán pactar que los gastos generales del inmueble, incluso en fincas en régimen de propiedad horizontal, sean por cuenta del arrendatario. En todo caso, nunca podrán subir anualmente el doble del índice de revisión o del IPC, a excepción de los tributos, de los que estará exenta la Administración cuando sea arrendataria. Y los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre a cuenta del arrendador si este es persona jurídica, salvo que el arrendamiento lo sea por iniciativa directa del arrendatario.

Art. 20.1 y 2 L.A.U.

10.- Con respecto a la FIANZA: Se permite cualquier garantía complementaria que no sea en metálico. En los arrendamientos de vivienda de cinco o siete años de duración, el valor no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Art. 36.5 L.A.U.

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Declaración obra nueva antigua

¿Qué entendemos por declaración de obra nueva antigua? 

Es la manifestación realizada en escritura pública, de una edificación o mejora realizada hace años por sus propietarios, con el objeto de que dicha obra sea inscrita en el Registro de la Propiedad.

Es notorio que la denominación «declaración obra nueva antigua» induce a confusión y ello dado que en la misma frase hay dos conceptos a priori contradictorios: «nueva y antigua».

Lo cierto es que declaración de obra nueva sin el adjetivo antigua, es la denominación genérica para hacer constar en escritura pública cualquier proyecto sobre edificios, nueva planta, u mejoras, que estén comenzados u en su caso totalmente concluidos y terminados. Correcto, habéis leído bien, inclusive aquellas obras ya terminadas se escrituran como obras nuevas, y esto no supone incorrección en el lenguaje pues el titular lo que está declarando en escritura publica es una obra que aunque ya esté terminada hace años no consta en los libros u asientos registrales; por tanto cuando accede por primera vez al Registro de la Propiedad podemos decir, con propiedad gramatical, que es nueva a efectos registrales.

Por tanto podemos distinguir entre obra nueva como el tipo genérico y obra nueva antigua como aquella obra nueva terminada hace años que no ha tenido acceso al Registro.

Para más información sobre como legalizar una obra terminada, con o sin licencia municipal, pincha en este enlace y contacta con nosotros.

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Medidas fiscales para mejorar el acceso de la vivienda

Medidas fiscales para mejorar el acceso de la vivienda

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Ley 4/2018 de 30 de noviembre

El pasado 4 de diciembre se publicó en el Boletín Oficial de Canarias la Ley 4/2018 de 30 de noviembre de medidas fiscales para mejorar el acceso de la vivienda. Dicha norma entró en vigor al día siguiente (05/12/2018) sin estrategia previa de publicidad por parte del Gobierno de Canarias.

Las principales novedades afectan al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP/AJD), al IGIC, y al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Con respecto al  ITP-AJD, las novedades principales son:

  1. -Tipo de gravamen del 5% si el inmueble va a constituir la vivienda habitual del contribuyente si se cumplen determinados requisitos.
  2. -Mantienen las reducciones por adquisición de vivienda habitual para familias numerosas o personas con discapacidad, si bien minorando su tributación del 4 al 1%.
  3. -Equipara a estos colectivos en tratamiento fiscal a las familias.
  4. -Introduce un nuevo tipo 0% para las transmisiones de vivienda protegida que vayan a constituir la única vivienda habitual del adquiriente.
  5. -Establecen nuevas bonificaciones del 20& a dos colectivos específicos que pueden acogerse a la tributación del 5% por la adquisición de la vivienda habitual, como son los jóvenes menores de 35 años, y las mujeres víctimas de violencia de género.
  6. -Actualiza y perfecciona el régimen de tributación de novaciones hipotecarias para hacer frente a impagos como consecuencia de la incapacidad de los deudores para hacerles frente. Hasta la fecha, la bonifación era del 100% a los efectos de actos jurídicos documentados, pero se mantenía la tributación a efectos de transmisiones onerosas. Con la nueva regulación ambas figuras se bonifican íntegramente para reducir los costes que puedan repercutir las entidades financieras a los transmitentes.

Pincha aquí para acceder al enlace de la Ley 4/2018 de 30 de noviembre