Nueva regulación de las subrogaciones hipotecarias de acreedor.

INTERESANTE ARTÍCULO JURÍDICO EXTRAÍDO DE LA WEB HAYDERECHO DEL DIARIO EXPANSION, REDACTADO POR FERNANDO GOMA LANZON Y PUBLICADO EL 26 DE MARZO DE 2018:

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Nueva regulación de las subrogaciones hipotecarias

Nueva regulación de las subrogaciones hipotecarias

La ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario(en adelante LCI), entre otras muchas novedades, ha traído una muy relevante y positiva respecto de la regulación de las subrogaciones hipotecarias de acreedor. Del mecanismo por medio del cual un deudor hipotecario puede llevarse su hipoteca de un banco a otro, en definitiva. Esa novedad podría calificarse como de una vuelta a los orígenes, pues supone retornar en lo sustancial al modelo previsto en la ley de 1994, mucho más beneficiosa para el deudor que la reforma de 2007.  Hagamos un poco de historia, para empezar.

La ley 2/1994, de 30 de marzo, que es de la que hablamos, en su versión inicial  habilitó un sistema que resultó muy eficaz y barato (aunque bastante confuso técnicamente) para permitir que un deudor hipotecario pudiera cambiar la hipoteca de banco con unos costes muy reducidos. Lo fundamental y muy novedoso consistió en que la decisión final acerca de si el deudor se cambiaba de banco o no, era del propio deudor, el cual tenía siempre la última palabra.

Sin embargo, todo cambió de manera radical con una reforma que se produjo en 2007, en la ley 41/2007, de 7 de diciembre, de regulación del mercado hipotecario. A partir de ese momento, ya no era el deudor, sino el banco que tiene la hipoteca, el que decidía finalmente si puede o no haber subrogación. El poder de decisión pasó  del deudor al banco. Desde entonces y hasta la LCI si el banco no quería perder a su cliente (aunque éste tuviera la firme voluntad de irse a otra entidad) podía obligarle a quedarse. Le bastaba con declarar que igualaba o mejoraba la oferta del segundo banco para bloquear la subrogación y frustrar el deseo del deudor.

Esta opinión crítica acerca de la reforma he tenido ocasión de expresarla en varias ocasiones en este mismo blog, aquíaquí, y aquí, por ejemplo.

Pues bien, la LCI supone la afortunada contrarreforma de esta institución que vuelve a atribuir al deudor hipotecario la decisión final acerca de si la finalmente se produce o no la subrogación, eliminando cualquier derecho de enervarla por parte del banco inicial. La ley modifica el artículo 2 de la Ley 2/1994, quedando con la redacción que recoge la disposición final tercera. La regulación es muy parecida a la del año 1994, y el mecanismo de subrogación quedaría como sigue:

  • La entidad que quiere quedarse con el préstamo presenta al deudor una oferta vinculante con las nuevas condiciones  del préstamo (o crédito) hipotecario. Se pueden subrogar tanto préstamos como créditos hipotecarios, se mencionan los créditos en el propio art. 2 y además es doctrina clara de la DGRN.
  • El deudor acepta la oferta; ello implica que el segundo banco la notifique al primero y le requiera para que le entregue la certificación del saldo deudor en siete días naturales. En la versión de 2007 esta notificación era por medio de acta notarial,  la cual servía de soporte además para todas las posibles declaraciones posteriores del banco acreedor en orden al derecho que tenía de enervar la subrogación, igualando o mejorando la oferta inicial del segundo banco. En la nueva versión desaparece la necesidad de acta notarial dado que no hay derecho a enervar la subrogación, aunque obviamente se puede utilizar para efectuar la notificación.
  • La entrega de la certificación de deuda por parte del banco acreedor pasa a ser obligatoria. Por sorprendente que parezca, hasta ahora el legislador dejaba a criterio del banco acreedor el entregar o no algo tan básico como es la información sobre el préstamo del deudor, lo que forzaba al banco subrogante a calcularla bajo su responsabilidad y a proceder a notificaciones, trámites y gastos que existían solamente por esa negativa. La nueva ley acaba con esta anomalía y suprime cualquier posibilidad de no dar esa información.
  • Una vez entregada la certificación, se abre un nuevo plazo de quince días naturales para que el banco acreedor, si quiere, haga una contraoferta al deudor, y para que éste, también si quiere, acuerde una novación de su préstamo en vez de una subrogación, pero de manera completamente voluntaria para el deudor. Durante estos quince días el deudor no puede cambiarse de banco ni otorgar la escritura de subrogación, pero esto no es una carga para el deudor, sino, por el contrario, un beneficio para él como parte más débil, ya que puede escuchar y valorar las proposiciones del primer banco con tranquilidad y sin ninguna presión.

Si han pasado los quince días y no se ha formalizado una novación con el banco acreedor, ya se puede otorgar la escritura de subrogación, en la cual se hará constar el pago de la cantidad correspondiente al banco acreedor. El nuevo artículo 2 elimina una segunda anomalía de la anterior redacción, como es que el banco acreedor podía negarse aceptar el pago. Ahora no puede hacerlo, y si hay discrepancias entre las entidades respecto a la cifra, las ventilarán judicialmente como se indica al final del mismo artículo 2, y sin que afecte al deudor.

Con la nueva regulación debe entenderse derogado el párrafo segundo de la disposición adicional segunda del Real Decreto 716/2009, que especificaba una serie de trámites relativos al derecho a enervar la subrogación por parte por parte del banco acreedor, dado que dicho derecho ha sido suprimido.

Asimismo, con la ley de 2019 desaparece la obligación de la nueva entidad de subrogase en todos los préstamos que tuviese el deudor con la entidad acreedora, si hubiera más de uno, lo que permite una mayor flexibilidad y facilidad para la subrogación.

Aparte de la reforma del artículo 2 de la ley 2/1994, la LCI en su artículo 14 establece una novedosa obligación por parte del banco subrogante de compensar al banco acreedor en la parte proporcional del impuesto y los gastos que le correspondieron en el momento de la constitución del préstamo, y establece unas reglas que tienen cierta dificultad de interpretación, como ha señalado el notario Segismundo Alvarez en este post. Coincido con él en que en ningún caso la determinación de la cuantía de esta compensación entre bancos debe afectar ni al deudor hipotecario ni al proceso de subrogación.

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