Medidas fiscales para mejorar el acceso a la vivienda en Canarias

LEY 4/2018, de 30 de noviembre

La nueva Ley 4/2018 del 30 de noviembre, establece una serie de medidas, que como bien expresa su propio título, se dirigen a facilitar el acceso a la vivienda en las Islas Canarias. Entrando en materia, esta novedosa reforma viene a modificar dos normas que tratan de regular la legislación tributaria en Canarias sobre las … Leer másMedidas fiscales para mejorar el acceso a la vivienda en Canarias

Los drones de la Dirección General de Tráfico ya multan

drones dgt

La DGT a partir del 1 de agosto de 2019 denunciará a los conductores que cometan infracciones de tráfico y que sean captados por drones. Los drones se situarán donde exista mayor riesgo de accidentes y en los viales de mayor circulación, especialmente donde transiten ciclistas, motocicletas y peatones. La Dirección General cuenta con 11 … Leer másLos drones de la Dirección General de Tráfico ya multan

Coches más vendidos del rent a car hasta junio 2019

Fiat 500 es el vehículo con más ventas, en el segundo trimestre del año (hasta junio 2019), en el mercado del alquiler de vehículos sin conductor. Los modelos que le siguen en la clasificación elaborada por la Federación Nacional de vehículos de alquiler -FENEVAL-, son los siguientes: (2) Seat León, (3) Renault Captur, (4) Opel … Leer másCoches más vendidos del rent a car hasta junio 2019

Nueva regulación de las subrogaciones hipotecarias de acreedor.

INTERESANTE ARTÍCULO JURÍDICO EXTRAÍDO DE LA WEB HAYDERECHO DEL DIARIO EXPANSION, REDACTADO POR FERNANDO GOMA LANZON Y PUBLICADO EL 26 DE MARZO DE 2018: Nueva regulación de las subrogaciones hipotecarias Nueva regulación de las subrogaciones hipotecarias La ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario(en adelante LCI), entre otras muchas novedades, … Leer másNueva regulación de las subrogaciones hipotecarias de acreedor.

Publicados los nuevos coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor de los inmuebles radicados en Canarias

Nuevos coeficientes aplicables al valor catastral para Canarias Nuevos coeficientes aplicables al valor catastral para Canarias El pasado 14 de febrero de 2019 se publicó en el Boletín Oficial de Canarias la Orden de 8 de febrero de 2019 que periódicamente emite la Consejería de Hacienda con los nuevos coeficientes reguladores del valor catastral, que … Leer másPublicados los nuevos coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor de los inmuebles radicados en Canarias

Gastos hipotecarios tras la última jurisprudencia

Gastos hipotecarios tras la última jurisprudencia

23/01/2019 – El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado cinco (5) sentencias fijando doctrina sobre algunas cuestiones relativas a cláusulas abusivas en contratos con consumidores sobre las que aún no se había pronunciado.

Pincha en el siguiente enlace para acceder a las 5 sentencias del Tribunal Supremo.

En primer lugar el TS reitera que la cláusula que atribuye todos los gastos al deudor debe ser considerada abusiva en su totalidad y no forma parcial. Eso plantea la cuestión es cual es el efecto de esa declaración de nulidad.

Un primer problema es que esos gastos no se han pagado al banco sino a terceros por lo que no se produce directamente el efecto restitutorio del art. 1303 Cc. Tampoco la solución es reclamar a los terceros pues como dice el TS la anulación de la cláusula “no puede conllevar que esos terceros dejen de percibir lo que por ley les corresponde”. El TS acude a la Directiva 93/13, que impone que se restituya a la situación que se hubiera producido de no mediar la cláusula. Siguiendo la STJUE de 31 de mayo de 2018, asunto C-483/2016, que reconoce “un derecho a la restitución de las ventajas obtenidas indebidamente por el profesional en detrimento del consumidor en virtud de la cláusula abusiva”, entiende que es el banco el que debe restituir. Es llamativo que no concrete claramente el fundamento pues en una de las sentencias habla solo de “una situación asimilable a la del enriquecimiento injusto” mientras que en otras añade que “también tiene similitudes analógicas con el pago de lo indebido”. En todo caso el efecto es la obligación de restituir con el interés legal del dinero, lo cual parece correcto pues al partir ese enriquecimiento de una acto ilícito del acreedor, es lógico que esté obligado a indemnizar los perjuicios, y que estos se concreten en el interés legal.

El segundo problema a qué gastos se aplica esa obligación de restitución: algunos juzgados han entendido que la desaparición de la cláusula implica la obligación del banco de pagar todos los gastos (así por ejemplo J. 1ª Instancia de Málaga de 12-11-2018 (aquí) y la del J. Instrucción nº 1 de Segovia de 26-12-2018) . Sin embargo, el TS (siguiendo las STS de 15-3-2018) declara que no es así: lo que se deriva del art. 6.1 de la Directiva 93/13 es el restablecimiento de la situación de hecho y de derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula. Por ello, los tribunales deben entrar en el examen de a quién corresponden los gastos a falta de pacto, dado que eso es lo que determinará qué gastos se deben restituir. Para ello hay que examinar las reglas legales vigentes en el momento de contratar, y eso es lo que hace el TS, aclarando y concretando de sentencias anteriores.

En cuanto al Impuesto de AJD, reitera la doctrina de las sentencias 147/2018 y 148/2018, de 15 de marzo: el sujeto pasivo por la cuota variable es el deudor y el timbre se distribuye igual que los gastos notariales (en los que en la práctica está incluido). En consecuencia, no cabe restitución por este concepto. Agrega que “estas consideraciones han sido reafirmadas por las conclusiones de las sentencias del pleno de la Sala 3ª 1669/2018, 1670/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre”. Precisa además que “no quedan cuestionadas por el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre… puesto que dicha norma, conforme a su propia previsión de entrada en vigor, solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna”. Esto es importante pues sale al paso de algunas interpretaciones de tribunales inferiores como las citadas y que ya antes habíamos considerado equivocadas.

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En cuanto a los gastos notariales, señala que existe un único concepto por préstamo hipotecario, sin que se distinga entre préstamo e hipoteca. El arancel notarial atribuye la obligación a quién “hubieren requerido la  prestación … y, en su caso, a los interesados”, y el TS entiende que “la intervención notarial interesa a ambas partes”: al prestamista por concederle un título ejecutivo e inscribible y al prestatario por obtener tipos más bajos. Por ello, atribuye los gastos de matriz por mitad.  Lo mismo se aplicará a la modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación. En la escritura de cancelación de la hipoteca, por el contrario, “el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto.” Respecto de las copias, del propio arancel (y también de la STS 15-3-2018) resulta que corresponden al que las solicite, y por tanto al prestamista.

Respecto de los gastos registrales, el arancel no habla de interesados sino que obliga a “aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba” por lo que corresponden por entero al banco, mientras que en la cancelación “ésta libera el gravamen y, por tanto, se inscribe en favor del prestatario, por lo que le corresponde este gasto”.

Finalmente, trata la cuestión de los gastos de gestoría. Ante la falta de una norma que los regule, el TS entiende que los debe pagar aquel a quién se presta el servicio y entendiendo que “ las gestiones se realizan en interés o beneficio de ambas partes, el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad”. Esta conclusión es discutible que se aplique a las hipotecas posteriores a 10-11-2108, en las que el Impuesto de AJD corresponde al prestamista. Los servicios que presta la gestoría según el TS son “la llevanza al notario de la documentación para la confección de la escritura, su presentación en el registro de la propiedad o su presentación ante la Agencia Tributaria para el pago del impuesto”. Cuando estas dos últimas gestiones corresponden al Banco no está claro que el reparto por mitad sea razonable.

Por último, el TS considera necesario dejar claro que su doctrina no limita la posibilidad de regulación de esta materia y dice: “el legislador puede modificar la normativa aplicable y establecer otros criterios de atribución del pago de estos gastos…, como parece probable que lleve a cabo el proyecto de Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario … Pero esas nuevas normas no pueden ser aplicadas con carácter retroactivo, salvo que en ellas se disponga lo contrario (art. 2.3 del Código Civil).”

Mientras entra en vigor la nueva normativa, los bancos deberían adaptar sus cláusulas a esta nueva doctrina del TS. En la actualidad la mayor parte de estas respetan esos criterios salvo en lo referente a los gastos de matriz de escritura que se suelen atribuir al deudor, por lo que deberían modificar este punto.

Modelo recurso multa de tráfico

Modelo recurso multa de tráfico

Por medio de este artículo, vamos a explicar las cuestiones básicas a la hora de confeccionar un recurso a una multa de tráfico.

Modelo recurso multa de tráfico

Antes de entrar en las cuestiones formales de como redactar un modelo de recurso, es importante aclarar que no es conveniente recurrir cualquier multa, y ello debido principalmente a que la propia sanción de tráfico nos ofrece un descuento en el importe de la sanción de un 50% en caso de proceder al pago de la misma en un plazo de 15 días naturales. Asumir el pago del 50% puede ser la mejor opción según que supuestos, pero debes saber que con el pago de dicho importe bonificado se reconoce implícitamente la comisión de la infracción por lo que renuncias a recurrir.

No obstante sí estas decidido a recurrir la sanción, lo primero y más importante es fijarte en que los datos de la sanción sean correctos y saber que plazo tenemos para recurrirla. Si estamos en plazo para recurrir, puede sernos muy útil acudir a la administración en cuestión para recabar información que nos pueda ayudar como medio de prueba. Es importante acudir en persona u a través de consulta telefónica, dado que si solicitamos información por medio de un escrito, se entenderá que has renunciado a la bonificación del 50%.

Recabada la información sabremos si la sanción es recurrible o no. En caso de no tenerlo claro lo ideal es acudir a un especialista que pueda asesorarnos.

Dicho todo lo anterior, los requisitos esenciales y que no pueden faltar en un modelo de recurso para las sanciones de tráfico son los siguientes:

1.- Datos del órgano al que te diriges: Siempre habrán dos opciones: a) Recurso ante la Jefatura Provincial de Tráfico que se trate. b) Ante el órgano municipal en cuestión (normalmente al Alcalde del Ayuntamiento de donde provenga la multa.

2.- El número de expediente del que derive la sanción administrativa.  Hay que fijarse bien cual de ellos es, dado que podemos encontrarnos con numeraciones que no son el expediente sancionador. Siempre podemos llamar por teléfono y confirmar cual de ellos es.

3.- Tus datos. Fundamental incluir tus datos, nombre apellidos DNI o NIE, domicilio matrícula del vehículo del que eres titular.

4.- Explicación de lo ocurrido. Cíñete a describir los hechos sin valorarlos.

5.- Alegaciones. Valora los hechos y explica porque la multa no se ajusta a derecho y no debe ser impuesta.

6.- Solicitud. En este último punto, deberás expresar lo que solicitas de forma concisa y en base a las alegaciones antes expuesta. (Que sea retirada la multa,..o reducción del importe).

7.- Firma e incluir lugar y fecha.

Pincha aquí para descargar un modelo de recurso.

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Reforma de la ley de arrendamientos urbanos

Reforma de la ley de arrendamientos urbanos

El pasado 18 de diciembre de 2018 con entrada en vigor el 19, se publicó en el B.O.E. el Real Decreto-Ley 21/2018 de 14 de diciembre de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que entre otras leyes viene a reformar la L.A.U. (Ley de Arrendamientos Urbanos).

Los cambios principales son los siguientes:

1.- Los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 metros cuadrados, se equiparan a los de uso distinto de vivienda que se regirán por la voluntad de las partes y en su defecto por lo dispuesto en el Título segundo de la L.A.U y supletoriamente por los dispuesto en el Código Civil.

Artículo 4.2 L.A.U.

2.- Todos los alquileres sometidos a normativa sectorial turística se considerarán turísticos, y ello con independencia de los canales de comercialización y promoción u oferta que se trate.

Artículo 5 letra e) L.A.U.

3.- Duración mínima de cinco años cuando el arrendador sea persona física, con la novedad de que serán siete si es persona jurídica.

Artículo 9.1 L.A.U.

4.- No habrá prórroga obligatoria cuando el arrendador comunique la necesidad de la vivienda para sí o para familiares. Habrá que solicitarlo con dos meses de antelación. Si hay desalojo y en el plazo de tres meses no tiene lugar la ocupación, se repondrá al anterior arrendatario por un nuevo período de cinco años, o siete años, con indemnización por los daños causados o una mensualidad por cada año que quedara de cumplir.

Artículo 9.3 L.A.U.

5.- La renovación del contrato por falta de notificación con una antelación mínima por el arrendador de 30 días será por tres años más.

Art. 10.1 L.A.U.

6.- La renta sigue siendo libre, es decir, no hay modificación al respecto, salvo que tenga una cantidad establecida en viviendas de carácter oficial, como se indica en la reforma en el nuevo art. 74.6 de la Ley reguladora Haciendas Locales.

Art. 17 L.A.U.

7.- La revisión de la renta será la que establezcan las partes, que puede no existir. En caso de que se diga que hay revisión, pero no se aclare el sistema o Índice habrá que aplicar el Índice de Garantía de Competitividad. En ningún caso la revisión puede ser más alta que el IPC, para los contratos de renta reducida, que será aquella que será aquella que se encuentre por debajo de la establecida , para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule al plan estatal de vivienda.

Art 18.1 L.A.U.

8.- No hay elevación de renta por obras de mejora en los primeros cinco o siete años. Solamente en el caso de que el contrato sea de plazo mayor se podrá incrementar en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido al interés legal, aumentado en tres puntos, pero nunca puede superar el 20 % de la renta. (19.1 LAU)

Si la mejora afecta a elementos comunes de edificios en régimen de propiedad horizontal, solo se puede repercutir lo que le corresponda al propietario. En otro caso, a tenor de la superficie, pero siempre una vez transcurridos los plazos legales mínimos. (19.2 LAU)

La repercusión tendrá lugar desde el mes siguiente que se notifique por el arrendador, con detalle y aportando documentos. (19.3 LAU)

Sin perjuicio de las obligaciones del arrendador de los arts. 21 y 22, se establece que puede haber obras de mejora y con posibilidad de aumento de renta, siempre con el acuerdo de las partes. (19.4 LAU)

Art. 19 L.A.U.

9.- Las partes podrán pactar que los gastos generales del inmueble, incluso en fincas en régimen de propiedad horizontal, sean por cuenta del arrendatario. En todo caso, nunca podrán subir anualmente el doble del índice de revisión o del IPC, a excepción de los tributos, de los que estará exenta la Administración cuando sea arrendataria. Y los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre a cuenta del arrendador si este es persona jurídica, salvo que el arrendamiento lo sea por iniciativa directa del arrendatario.

Art. 20.1 y 2 L.A.U.

10.- Con respecto a la FIANZA: Se permite cualquier garantía complementaria que no sea en metálico. En los arrendamientos de vivienda de cinco o siete años de duración, el valor no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Art. 36.5 L.A.U.

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Declaración obra nueva antigua

¿Qué entendemos por declaración de obra nueva antigua? 

Es la manifestación realizada en escritura pública, de una edificación o mejora realizada hace años por sus propietarios, con el objeto de que dicha obra sea inscrita en el Registro de la Propiedad.

Es notorio que la denominación «declaración obra nueva antigua» induce a confusión y ello dado que en la misma frase hay dos conceptos a priori contradictorios: «nueva y antigua».

Lo cierto es que declaración de obra nueva sin el adjetivo antigua, es la denominación genérica para hacer constar en escritura pública cualquier proyecto sobre edificios, nueva planta, u mejoras, que estén comenzados u en su caso totalmente concluidos y terminados. Correcto, habéis leído bien, inclusive aquellas obras ya terminadas se escrituran como obras nuevas, y esto no supone incorrección en el lenguaje pues el titular lo que está declarando en escritura publica es una obra que aunque ya esté terminada hace años no consta en los libros u asientos registrales; por tanto cuando accede por primera vez al Registro de la Propiedad podemos decir, con propiedad gramatical, que es nueva a efectos registrales.

Por tanto podemos distinguir entre obra nueva como el tipo genérico y obra nueva antigua como aquella obra nueva terminada hace años que no ha tenido acceso al Registro.

Para más información sobre como legalizar una obra terminada, con o sin licencia municipal, pincha en este enlace y contacta con nosotros.

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Medidas fiscales para mejorar el acceso de la vivienda

Medidas fiscales para mejorar el acceso de la vivienda

Medidas fiscales para mejorar el acceso de la vivienda

Ley 4/2018 de 30 de noviembre

El pasado 4 de diciembre se publicó en el Boletín Oficial de Canarias la Ley 4/2018 de 30 de noviembre de medidas fiscales para mejorar el acceso de la vivienda. Dicha norma entró en vigor al día siguiente (05/12/2018) sin estrategia previa de publicidad por parte del Gobierno de Canarias.

Las principales novedades afectan al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP/AJD), al IGIC, y al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Con respecto al  ITP-AJD, las novedades principales son:

  1. -Tipo de gravamen del 5% si el inmueble va a constituir la vivienda habitual del contribuyente si se cumplen determinados requisitos.
  2. -Mantienen las reducciones por adquisición de vivienda habitual para familias numerosas o personas con discapacidad, si bien minorando su tributación del 4 al 1%.
  3. -Equipara a estos colectivos en tratamiento fiscal a las familias.
  4. -Introduce un nuevo tipo 0% para las transmisiones de vivienda protegida que vayan a constituir la única vivienda habitual del adquiriente.
  5. -Establecen nuevas bonificaciones del 20& a dos colectivos específicos que pueden acogerse a la tributación del 5% por la adquisición de la vivienda habitual, como son los jóvenes menores de 35 años, y las mujeres víctimas de violencia de género.
  6. -Actualiza y perfecciona el régimen de tributación de novaciones hipotecarias para hacer frente a impagos como consecuencia de la incapacidad de los deudores para hacerles frente. Hasta la fecha, la bonifación era del 100% a los efectos de actos jurídicos documentados, pero se mantenía la tributación a efectos de transmisiones onerosas. Con la nueva regulación ambas figuras se bonifican íntegramente para reducir los costes que puedan repercutir las entidades financieras a los transmitentes.

Pincha aquí para acceder al enlace de la Ley 4/2018 de 30 de noviembre